Stock de casas para venda ultrapassa as 200 mil

A oferta de casas disparou no último ano prevendo-se que ultrapasse já os 200 mil fogos. Uma oferta desajustada da procura, que se concentra especialmente nos concelhos limítrofes da Área Metropolitana de Lisboa. O peso das casas usadas em relação à oferta nova é cada vez maior e ultrapassa já os 76%.

30-09-2006, Elisabete Soares

A oferta de casas para venda disparou no último ano, estimando-se que o stock total ultrapasse os 200 mil fogos. Parte significativa da oferta disponível, cerca de 60%, concentra-se na Área Metropolitana de Lisboa (AML), e é constituída, na sua maioria (76%), por casas usadas.
De acordo com o boletim residencial para Portugal, elaborado pela consultora imobiliária Prime Yield, a oferta de apartamentos novos e usados, registados no portal Casa Sapo, era, em Outubro último, de 152 786 fogos. Contudo, a somar a este número, a Prime Yield junta mais cerca de 50 mil fogos disponíveis no mercado, que “correspondem aos não registados na Casa Sapo e os que são objecto de operações de secutirização e posterior venda”, alerta a consultora no boletim residencial.
No total do País, a oferta de casas usadas é de 116 mil fogos e as casas novas são, apenas, 36 mil.
A oferta disponível no mercado, no final de 2005, estava estimada nos 110 mil fogos e mais de 50% destas casas concentram-se na Área Metropolitana de Lisboa. Este número dizia respeito apenas à oferta registada no portal Casa Sapo, não tendo em conta a estimativa sobre a oferta não registada no referido portal. Comparando estes valores verifica-se que, passado um ano, a oferta de fogos disponíveis no portal Sapo aumentou os 39,7%.
A AMP é a região do País que apresenta uma situação mais preocupante já as cerca de 91 mil casas que constituem a sua oferta total, mais de 74 mil são casas usadas, que se localizam nas zonas periféricas da capital, onde a procura está desajustada da oferta. Este facto provoca desequilíbrios na procura versus oferta, e a sua absorção poderá demorar mais de uma década, apesar de o ritmo de vendas registados no imobiliário ser dos mais interessantes do país.
Preocupante ainda na região da Grande Lisboa é o facto de a maioria da oferta (74,4%) ser constituída por apartamentos usados, e só 16,8% é oferta nova.
As restantes regiões do país apresentam situações diferentes. A região Norte tem um pouco mais de 50% de oferta de casas usadas em relação à oferta nova. Ou seja, 13 mil fogos usados, contra 10 mil fogos novos, num total de 23800 fogos. Embora a redução na produção não tenha sido muito significativa (em 2005 o total de fogos era de 24200), denota contudo uma preocupação por parte dos promotores em diminuir a oferta existente. O período estimado de absorção desta oferta na região Norte é menor, embora deva ter-se em conta que a procura neste mercado também é muito mais reduzida.
Situação peculiar continua a apresentar a região do Alentejo, cuja oferta usada é muito superior à oferta nova e onde a relação procura natural versus habitantes com a oferta disponível é muito diferente. Ou seja, neste momento, a consultora estima que os 24 mil fogos usados e os seis mil fogos novos vão demorar mais de 60 anos para ser absorvidos. Já no final de 2005 a Prime Yield alertava para o excesso de habitação na região alentejana que, na altura, rondava os 20 mil fogos no total. Uma situação que denota, por um lado, que nos últimos anos a produção foi excessiva para as necessidades populacionais da região e, por outro, um fenómeno de abandono da região e migração para outras regiões.
No Algarve o excesso de casas também é visível, rondando no total os 4700 fogos, um crescimento de cerca de mil fogos em relação a 2005. Contudo, verifica-se uma certa contenção por parte da promoção imobiliária na construção de novos fogos.
A região Centro é a única que apresenta uma diminuição de fogos em relação a 2005. Ou seja, dos três mil de oferta disponível, em 2005, verifica-se agora que este ano diminuiu para os 2195 fogos, sendo cerca de metade casas usadas e outra metade casas novas.

Procura diminuiu de 75 mil para 55 mil casas por ano

A Prime Yield considera que a procura natural de fogos diminuiu para os 55 mil fogos (ao ano), tendo em conta a actual retracção económica.
De acordo com os Censos de 2001 a procura natural de fogos estimava-se na altura em 74.500. Contudo a partir do início da década de 2000 verificou-se uma retracção na compra de casa muito grande por parte da população, estimando-se que esta quebra seja actualmente de cerca de 25%. Para o conjunto das regiões verifica-se que a necessidade sustentada é de seis fogos por mil habitantes. Contudo a AML apresenta a maior procura natural, que é de 9,7 fogos por mil habitante, seguindo-se o Norte do país com 9,2 e o Algarve com 6,5. O Centro não ultrapassa 4,2 fogos por mil habitantes e o Alentejo fica-se por um modesto 0,6 fogos, como vimos largamente ultrapassado. Tendo em conta estes índices e comparando com a produção actual verificam-se grandes disparidades. De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística, em 1994 o mercado imobiliário, apesar de já saturado, ainda libertou (construiu) 68 mil fogos e só este ano é que deverá registar-se um abrandamento da produção para 50 mil fogos. Em 2007 a consultora estima que a produção fique nos 47500 fogos e, em 2008, nos 45 mil fogos.